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行業(yè)動(dòng)態(tài) |
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土地評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)抑制
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土地估價(jià)所作為中介機(jī)構(gòu)，脫離土地行政主管部門，已是大勢(shì)所趨。身處市場(chǎng)大潮中的評(píng)估公司，由于評(píng)估帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)一般不會(huì)馬上顯示，而往往是過(guò)一個(gè)時(shí)期后才暴露出來(lái)。因此，千萬(wàn)不能麻痹大意、心存僥幸，給自己埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。若想控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題。
仔細(xì)篩選評(píng)估項(xiàng)目。在土地評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托之前，首先應(yīng)該對(duì)委托估價(jià)方的背景情況進(jìn)行多方面了解。如果客戶沒(méi)良好的聲譽(yù)，而又無(wú)法自圓其說(shuō)土地面積的增加或減少、對(duì)評(píng)估結(jié)果特殊的要求、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)頻繁復(fù)雜以及權(quán)屬不明等情況時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)要有所警惕。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，或明知有欺詐性的項(xiàng)目，應(yīng)該堅(jiān)決予以拒絕，否則得不償失。
認(rèn)真審查宗地權(quán)屬。評(píng)估前要對(duì)委托評(píng)估土地的各種產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行審核。產(chǎn)權(quán)證明一定要將原件審驗(yàn)后再?gòu)?fù)印。有些土地在評(píng)估時(shí)產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有過(guò)戶，或正在辦理變更手續(xù)，這就需要驗(yàn)證其轉(zhuǎn)讓合同、付款憑證等文書，并作必要的調(diào)查工作。新建項(xiàng)目尚未辦理土地使用證的，應(yīng)要求委托方提供計(jì)劃委員會(huì)文件，建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，拆遷辦文件，翻建、回遷、轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議等資料和文件。特別要指出的是，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)但尚未處理的土地，在沒(méi)有辦理法律手續(xù)以前，不能隨意進(jìn)行評(píng)估。
另外。權(quán)屬證明不得憑上級(jí)主管部門或有關(guān)單位出具證明就草率認(rèn)同。因?yàn)檫@些單位往往不了解情況或與委托單位在經(jīng)濟(jì)上有利害關(guān)系，因此不可輕信。
合理計(jì)算土地價(jià)格。在土地估價(jià)時(shí)，要認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格作出最準(zhǔn)確的判斷。土地評(píng)估的實(shí)質(zhì)就是在一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)土地權(quán)利的計(jì)價(jià)。土地評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)，大多出在價(jià)格計(jì)算上。因此，必須做好以下幾點(diǎn)：
一是及時(shí)更新價(jià)格信息。目前報(bào)刊上所載價(jià)格往往是省外或大城市的土地價(jià)格，要想了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)或成交價(jià)，還應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位如土地管理部門或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司詢價(jià)，隨時(shí)了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況。詢價(jià)時(shí)應(yīng)填寫統(tǒng)一印制的表格，并記錄報(bào)價(jià)者和填表人的姓名，做到有案可查。
二是與委托單位保持密切聯(lián)系。評(píng)估人員在評(píng)估期間，應(yīng)經(jīng)常與委托單位保持聯(lián)系。但是對(duì)委托單位提供的情況，如宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度等，有時(shí)只能作為參考，一定要經(jīng)過(guò)估價(jià)人員親自驗(yàn)證分析，再根據(jù)評(píng)估目的決定取舍。
三是確定恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)基準(zhǔn)日。土地使用價(jià)值的高低均以基準(zhǔn)日的有效價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，有的相隔僅幾天其價(jià)格變化會(huì)相差很大。因此，評(píng)估人員一定要了解并正確掌握基準(zhǔn)日的價(jià)格，才能正確計(jì)價(jià)，不致出錯(cuò)。評(píng)估人員在平時(shí)要細(xì)心搜集和關(guān)注有關(guān)土地的價(jià)格變化，加以摘錄登記，要保存好反映各種價(jià)格信息的期刊和文稿。使用時(shí)要在工作底稿上注明價(jià)格的出處、日期和文號(hào)，以便在有爭(zhēng)議或訴訟時(shí)，能有根有據(jù)地說(shuō)服對(duì)方。
嚴(yán)格確認(rèn)土地面積。土地評(píng)估對(duì)土地面積準(zhǔn)確性的要求非常嚴(yán)格，因?yàn)榧词苟嘣u(píng)或少評(píng)1平方米，都會(huì)影響委托單位的權(quán)益。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要以市、縣土地管理部門頒發(fā)的合法土地使用證書或地籍圖上載明的面積為準(zhǔn)，而不能隨便把任何一個(gè)測(cè)繪隊(duì)測(cè)量的面積作為評(píng)估的依據(jù)。
切實(shí)做好審核工作。檢查復(fù)核時(shí)要嚴(yán)防數(shù)據(jù)錯(cuò)位，計(jì)算有誤。必須做到“四相符”：土地評(píng)估報(bào)告書上與估價(jià)結(jié)果一覽表上的數(shù)字相符；估價(jià)結(jié)果一覽表與宗地狀況匯總表上的數(shù)字相符；宗地狀況匯總表與工作底稿上的數(shù)字相符；土地評(píng)估報(bào)告書的正文內(nèi)容與附件相符。這里特別要強(qiáng)調(diào)的是，土地評(píng)估報(bào)告書中的各種數(shù)據(jù)要與工作底稿上的數(shù)字不得有絲毫差異。在正稿打印前一定要全面仔細(xì)地核對(duì)，不要改了正稿忘了改底稿，改了總數(shù)忘了改相應(yīng)的有關(guān)數(shù)字。
另外，還要警惕和防止評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部個(gè)別從業(yè)人員因道德品質(zhì)低下而引發(fā)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。最后，評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告之前，要主動(dòng)向委托方法人代表通報(bào)評(píng)估情況，征求對(duì)評(píng)估結(jié)果的意見(jiàn)。在交換意見(jiàn)和協(xié)調(diào)過(guò)程中，還可以根據(jù)實(shí)際情況，采取必要的措施，完善評(píng)估結(jié)果，以避免風(fēng)險(xiǎn)。
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